Cicli del mercato immobiliare e fabbisogno abitativo in Italia. Prima parte

Cicli del mercato immobiliare e fabbisogno abitativo in Italia.

(prima parte).

di Giovanni Carenza – gruppo di lavoro “casa” – Prc/SE Lombardia

“Solo una politica dell’abitazione come bene comune ed una radicale redistribuzione degli spazi e della rendita può permetterci di uscire dalla logica emergenziale”

 Ugo Mattei, messaggio al Congresso nazionale dell’Unione Inquilini di Livorno del 2015.

La Questione Abitativa in Italia va affrontata alla luce delle profonde trasformazioni economiche e sociali avvenute dagli anni 70’  in poi; il mito della casa di proprietà, della casa come bene rifugio dei risparmi è stato costruito attraverso distinte fasi di accumulazione del capitale di tipo immobiliare e di crisi e contrazione dello stesso, cioè del valore del mattone. Oggi abbiamo un rapporto tra famiglie proprietarie della prima casa e famiglie in affitto di circa 4 a 1, cioè circa l’80% delle famiglie italiane sono diventate nel corso di 50 anni proprietarie dell’alloggio in cui vivono. E si è costruito anche troppo in Italia, tanto che il Catasto censisce ben 35 milioni di case a uso residenziale presenti in tutto lo Stivale.

E allora, alla luce di questi dati come si spiega la crisi abitativa nei medi e grandi centri urbani diventata cronica da ormai 20 anni? Già dieci anni fa, nella prima Conferenza Nazionale sulla Casa organizzata dalla Funzione Pubblica della CGIL, si denunciava il fallimento della legge 431/98, quella che aveva abolito l’Equo Canone e introdotto il canone a libero mercato. Il risultato era che in 10 anni, dal 98’ al 2009 i canoni nelle grandi città e nelle zone a maggiore densità abitativa i canoni nominali erano aumentati in media del 130%.

Lo stesso non si può dire dei salari, che hanno subito un calo del loro potere di acquisto reale senza soluzione di continuità dal 1993 a oggi. E’ nel 93’ infatti che la triplice sindacale CGIL-CISL-UIL, firma un accordo interconfederale che inaugura la stagione della concertazione e della moderazione salariale, che ha significato non solo cedere pezzo per pezzo conquiste salariali ottenute nella fase precedente, ma accettare di trattare la parte economica dei rinnovi contrattuali partendo dal dato truccato dell’inflazione programmata e non di quella reale. Un Accordo fatto all’indomani della straordinaria lotta del movimento degli autoconvocati, ultimo sussulto del movimento dei Consigli di Fabbrica, fatto per moderare la spinta salariale e, si diceva, tenere bassa l’inflazione.

Trent’anni di latitanza da parte dello Stato

Per tornare alla questione della cosiddetta emergenza abitativa, dobbiamo porci una domanda che ci consente di quantificare il ritardo delle istituzioni italiane rispetto a quelle di molti paesi europei, in primo luogo Francia e Germania, dove abbiamo un tasso di proprietà della casa principale sensibilmente più basso che in Italia e dove il welfare abitativo, attraverso interventi diversificati, dalla costruzione di alloggi sociali,  agli accordi per calmierare i canoni fino al sostegno all’affitto, riesce a rispondere in maniera strutturale al bisogno abitativo non solo dei ceti meno abbienti, ma anche di una fetta degli strati salariati intermedi. Solo il 59% dei tedeschi vive in una casa di proprietà e poco meno del 65% dei francesi, a fronte del 79% degli italiani! La media dei paesi Ue si attesta attorno al 69%. Stando a questi semplici dati qualcuno potrebbe obiettare che gli italiani stiano meglio di tedeschi e francesi, in quanto posseggono una ricchezza patrimoniale maggiore. Niente di più falso e mi accingo a dimostrarlo in una serie di articoli a cui per il momento darò il titolo di “Cicli del mercato immobiliare e fabbisogno abitativo in Italia”.

Negli ultimi trent’anni è venuto a mancare nel nostro Paese un elemento fondamentale della Politica di stampo Riformista e Sociale, l’intervento dello Stato, in tutte le sue forme, la legislativa parlamentare e quella amministrativa, regionale e comunale. E’ avanzato, a partire dai primi anni 90’, un modello economico e sociale di stampo sempre più neoliberista, che ha prodotto le privatizzazioni dei servizi pubblici municipali e delle grandi banche e aziende statali ( Telecom, Enel, Autostrade e tante altre aziende medio-grandi ) e la dismissione di una fetta consistente del patrimonio abitativo pubblico, senza che i proventi fossero investiti nella conservazione di quello rimanente.

Dal 1993, anno di entrata in vigore della legge 566/93 sono state vendute circa 190 mila unità immobiliari (Fonte Federcasa) e ciò ha portato ad una diminuzione drastica (22%) del patrimonio residenziale, poiché il ricavato delle vendite (ma sappiamo che poco o nulla è stato reinvestito in nuove case o perlomeno nella manutenzione di quelle più malandate) non è sufficiente neanche per ricostruire un terzo degli alloggi venduti. Il patrimonio abitativo pubblico si è ridotto a meno di un milione di alloggi (950 mila, dati Federcasa 2017) e a oggi il fabbisogno di case popolari, stando alle graduatorie ERP vigenti, viene quantificato in almeno 500 mila alloggi (630 mila sono le famiglie nel 2016 in graduatoria per un alloggio popolare in tutti i comuni di Italia)

In Italia si costruiscono troppe case ( 7 milioni di case vuote su un totale di circa 35 milioni di abitazioni ) e nella trattazione che mi accingo a sviluppare avremo modo di entrare nei dettagli delle tendenze del mercato immobiliare, del suo andamento altalenante e dell’impatto sociale devastante che ha avuto l’emergere prepotente della rendita immobiliare e della speculazione nelle città e nelle periferie urbane dei centri più industrializzati del paese, con l’aumento del prezzo del mattone e quello ancora più marcato dei canoni di locazione, che ha prodotto l’aumento delle morosità incolpevoli e delle esecuzioni di sfratti.

In Italia, di contro, non si costruiscono più case popolari e questo viene denunciato dall’ANCI e da FEDERCASA, rispettivamente l’associazione nazionale dei Comuni italiani e l’Associazione degli enti e gestori pubblici di case popolari. Oltre che da movimenti per la casa e sindacati inquilini.

In questa serie di articoli dimostrerò le ragioni di fondo di questo grave deficit di programmazione e intervento da parte dello Stato. Lo stesso sindaco di Bari, Antonio Decaro, pres. Dell’Anci, denuncia solo pochi mesi fa il continuo declino degli investimenti statali passati dai 422 milioni del 2014 ai 136 milioni del 2018.

Altri numeri per capire meglio…

I dati più aggiornati ci dicono che circa l’80% delle famiglie residenti in Italia vive in case di proprietà, mentre il 16,4% paga un affitto a canone di mercato, mentre solo il 3,7% vive nelle 950 mila abitazioni popolari. Dalle stime più recenti pubblicate da Federcasa risulta che il 7% del patrimonio abitativo pubblico ( oltre 55 mila alloggi ) sia sfitto per inagibilità o incuria da parte del Gestore/proprietario incaricato.

Nella sola Milano, capitale economica e città a vocazione europea, il dato degli alloggi sfitti è ancora più scandaloso, raggiungendo le 10 mila unità, tra alloggi di proprietà del Comune e della Regione. Un dato tre volte superiore a quello degli alloggi occupati senza titolo, che attualmente sono 3500, a fronte di un parco complessivo di circa 78 mila alloggi. Questi numeri danno la misura del ritardo di programmazione e intervento da parte dello Stato e delle amministrazioni locali in tema di diritto all’abitare e disagio abitativo. C’è tanto da recuperare e serve un Piano nazionale di intervento sulle periferie urbane che prima di tutto affronti la questione dello sfitto e dei palazzi abbandonati al degrado. Solo per recuperare gli oltre 50000 alloggi sfitti servono almeno 500 milioni di euro, ma questo sarebbe solo un anticipo di ciò che è necessario fare. Federcasa stima necessario costruire nei prossimi anni almeno 300 mila alloggi popolari per far fronte ai bisogni più immediati.

La lotta per il diritto alla casa è parte della lotta contro il neoliberismo che concentra flussi di investimento nel mercato privato e genera squilibri economici e sociali disastrosi per la vita delle persone. Solo nel 2016 sono andate in asta 270 mila case di famiglie indebitate per non parlare del quotidiano stillicidio di sfratti eseguiti e famiglie che di norma finiscono in mezzo ad una strada… la lotta contro le ingiustizie di questo sistema economico passano attraverso la lotta per il diritto alla casa!

[Continua]