DOPO EXPO: UN’URBANISTICA A’ LA CARTE ?

di Sergio Brenna – Arcipelago Milano.

Conclusosi l’evento Expo e non ancora smaltita la solenne sbornia di compiaciuta autocelebrazione per l’inatteso successo di pubblico, che in alcuni ha portato a deliri di presunzione invereconda (Milano capitale morale e modello per Roma, Giubileo e future Expo, Sala commissario -consigliere Cassa Depositi e Prestiti – candidato a Sindaco e già che ci siamo “santo subito”, e via sorvolando sui mille lati oscuri delle inchieste e procedimenti giudiziari in corso), giustamente molti degli interventi dello scorso numero di Arcipelago Milano riflettono invece sui nodi ancora irrisolti del destino futuro dell’area.

Intanto sono molto interessanti le segnalazioni di Beppe Longhi sul costo di costruzione di alcuni padiglioni (da 9.000 a 20.000 €/mq) che danno conto dell’orgia di vanagloria che nel suo “piccolo” ha saputo essere l’evento semestrale Expo e il suo successo di pubblico (i problemi dell’alimentazione mondiale sono molto più grandi, seri e di lunga lena quando li si voglia davvero affrontare).

Maurizio Trezzi, invece, segnala come l’ipotesi del campus universitario avanzata dal Rettore della statale debba accompagnarsi a un progetto sensato di riutilizzo delle aree dismesse a Città Studi: concordo pienamente e rimando, quindi, a un mio precedente intervento in cui dimostravo che, se non si vuole stravolgere la vivibilità dell’ex Città Studi (come avvenuto a Citylife e Porta Nuova, nonostante l’incensamento che ora ne fa persino l’amministrazione Pisapia e le forze politiche che la sostengono), dal suo riuso edificatorio non si possono ricavare più di 200 Milioni di € a fronte dei 400-500 Milioni di € stimati necessari per il nuovo campus, e bisogna, quindi, capire come reperire le risorse mancanti.

Infine, Marco Ponti, con la sua consueta visione di economia radicalmente liberista, osserva che l’impiego di risorse pubbliche (a debito per Regione e Comuni di Milano e Rho, con conferimento di aree pagate a prezzo agricolo per Fondazione Fiera, con risorse ottenute dallo sfrenato surplus immobiliare consentitole a Citylife: è bene non dimenticarlo!) per acquisire dai privati le aree utilizzate per Expo deve intendersi nell’ambito di un “patto morale implicito” con i cittadini di un loro recupero a fine evento tramite alienazione dell’area a terzi, e che, quindi, ogni ipotesi di mantenimento ad uso pubblico dell’area è un venir meno a quel patto.

Ora, innanzitutto, occorrerebbe chiedersi se i “patti scellerati” debbano essere rispettati senza clausole di risoluzione: è bene ricordare, infatti, che non a caso quell’area era rimasta sempre a destinazione agricola (destinazione in sé discutibile, ma che ancor oggi è l’unica a garantire all’Ente pubblico l’inedificabilità permanente) a causa del carattere intercluso tra autostrade e ferrovie, che ne precludeva l’uso edificatorio, soprattutto se residenziale.

Purtroppo i costi dell’errata localizzazione dell’evento Expo, al netto del suo sbandierato successo di pubblico, non saranno così facilmente cancellabili dalla “città normale, con case e negozi” auspicata con tanta insistenza da Gregotti in svariati interventi sui principali quotidiani, che è invece quasi impossibile da realizzarsi in quel contesto localizzativo, se non a scapito della qualità della vita dei suoi abitanti: meglio, o molto meno peggio, pensare di mantenervi funzioni strategiche di livello metropolitano – regionale. A qualcuno potrà non piacere, ma è il costo ineliminabile dell’eredità del dopo Expo e dell’inconsulta trasformazione d’uso di quell’area interclusa.

Come uscirne? Non subendo il ricatto di chi dice ormai la frittata è fatta e qualcuno la deve mangiare! Se qualcuno deve risponderne è Fondazione Fiera che è ente di nomina pubblica, anche se di diritto privato (un po’ come le Fondazioni bancarie altro ben noto bubbone corruttivo), e che deve essere richiamata alla propria responsabilità verso la città rinunciando all’enorme aspettativa immobiliaristica che pensava di aver incamerato col riuso del “dopo Expo”, avendone comprato le aree a prezzo agricolo dai proprietari originari con lo straordinario surplus di rendita ottenuto dalla vendita della vecchia sede a Citylife.

Riportando la quota edificatoria virtualmente sostenibile a non oltre 0,20 mq/mq e “perequandola”(1) sul vasto plateau di aree pubbliche dismesse a dimensione metropolitana (a partire dagli ex scali Fs e dalle ex caserme in dismissione a Milano, ma anche su quelle industriali dismesse sulla direttrice da Rho a Sesto S.G.), sull’area del “dopo Expo” potrebbero così permanentemente rimanere le funzioni di indirizzo pubblico delle politiche agroalimentari ed altre attività di interesse pubblico, un nuovo polo delle facoltà scientifiche dell’Università Statale, altre attività di innovazione e ricerca, facendone il nuovo Centro Direzionale metropolitano, e non funzioni residenziali, qui particolarmente inadatte.

Comune e grandi proprietà fondiarie (oggi non più agrarie, ma per lo più aree industriali, infrastrutturali e a pubblici servizi – vedi ex caserme e/o ospedali, ecc. – dismesse o dismettibili) si trovano, invece comunemente interessati a massimizzarne di volta in volta lo sfruttamento della rendita fondiaria derivante dal riuso delle aree centrali dismesse (come appunto aveva già fatto Fondazione Fiera all’epoca dei Sindaci Albertini e Moratti e degli assessori all’urbanistica ciellini Lupi e Masseroli) per finanziare gli investimenti nei propri obiettivi societari o istituzionali, il cui esito urbanistico – insediativo viene ritenuto secondario, residuale e spesso del tutto incontrollato.

Negli Accordi di Programma attualmente in corso di definizione con FS e Ministero della Difesa sul riuso di ex scali ed ex caserme, bisognerebbe, invece, far collocare i parchi territoriali e gli spazi per grandi funzioni urbane su aree di altre proprietà che si ritenga utile di non far edificare a case o negozi (come, ad esempio, oggi più d’uno propone sulle aree del dopo Expo pur di uscire in fretta dai guai di indebitamento), le quali in contraccambio acquisirebbero di una quota virtuale dell’indice edificatorio delle aree di FS e Ministero Difesa.

Invece, in questa urbanistica à la carte, che è la sommatoria di PII e Accordi di Programma praticata dalla dirigenza comunale dell’urbanistica milanese passata indenne al vaglio di giunte e consigli comunali di centro-destra prima e di centro-sinistra poi, non si allarga l’orizzonte al quadro complessivo della città (che è quello che dovrebbe “governare” il Piano di Governo del Territorio – PGT) e si continua, invece, senza alcune visione generale di quali altre aree potrebbero essere coinvolte in una logica di perequazione soprattutto nella localizzazione dei parchi urbani e grandi servizi territoriali (tanto sbandierata da urbanisti e amministratori di tendenza, ma quasi mai realmente praticata).

Senza di ciò, il prossimo PGT si troverà costretto in una visione monca e prefigurata dalla conclusione di accordi raggiunti su interessi parziali sia di FS e Ministero Difesa sia dell’Amministrazione Comunale (e non della Città, in quanto tale). A meno che, ancor peggio e come è già capitato, il nuovo PGT sia la riapertura a tutto campo di uno spazio per gli interessi particolaristici diffusi che non hanno avuto dimensione e forza per accreditarsi prima nei PII e Accordi di Programma o quelli ereditati dall’indebitamento delle acquisizioni fondiarie e dell’esito gestionale del dopo Expo.

Temo sia la prospettiva più realistica e attendibile che si prospetta una volta diradatisi i fumi autocelebrativi della sbornia da dopo Expo.

Sergio Brenna

1) – La perequazione urbanistica è uno dei nuovi strumenti che la Legge Regionale ha messo a disposizione dei comuni per regolare l’uso del territorio in modo equilibrato, eliminando alcune delle disfunzioni tipiche della tradizionale pianificazione urbanistica che hanno generato in passato, e spesso generano tuttora, inconvenienti e malumori. Uno strumento che, se ben utilizzato, può permettere di perseguire tre obiettivi fondamentali: • porre sullo stesso piano i proprietari delle aree destinate all’edificazione e quelli delle aree vincolate per la formazione di servizi, distribuendo in maniera equa fra di loro i diritti edificatori e gli oneri urbanizzativi; • evitare che i vincoli imposti sulle aree destinate alla formazione di servizi perdano efficacia decorsi cinque anni dalla loro approvazione; • consentire ai comuni di acquisire gratuitamente la proprietà di tali aree, senza impegnare risorse pubbliche che sono sempre più scarse e quindi sempre più preziose.
(Walter Fumagalli)

 

LETTERA A IL FATTO QUOTIDIANO 11.11.2015

Il collega Emilio Battisti nel suo articolo a p. 2 de Il Fatto Quotidiano di ieri 11.11  con ragione richiama gli Enti locali all’assunzione di responsabilità in campo urbanistico nel riuso delle aree del dopo Expo, contro l’indebita intrusione gestionale del Governo a fronte della situazione debitoria di Arexpo, proprietaria delle aree. Gli Enti locali e soprattutto il Comune di Milano una via d’uscita virtuosa ce l’avrebbero: spiegare a FS e Ministero della Difesa che l’edificabilità di 0,70 mq/mq nel riuso delle aree dismesse di ex scali ferroviari ed ex caserme non può essere ritenuta tutta di loro autonoma pertinenza, perché incompatibile con l’attuazione degli spazi per parchi pubblici territoriali e grandi attrezzature urbane (se realizzate su quelle stesse aree l’indice edificatorio sostenibile è 0,50 mq/mq). Lo 0,20 mq/mq andrebbe, quindi, “perequato” con le proprietà che mettono a disposizione le aree per quelle grandi funzioni pubbliche sovralocali, ad esempio appunto quelle del dopo Expo, che ve lo avrebbero “virtualmente” trasferito dalle proprie.

Comuni e grandi proprietà fondiarie (oggi non più agrarie, ma per lo più aree industriali, infrastrutturali e a pubblici servizi – vedi ex caserme e/o ospedali, ecc. – dismesse o dismettibili) si trovano, invece comunemente interessati a massimizzarne di volta in volta lo sfruttamento della rendita fondiaria derivante dal riuso su aree proprie,  il cui esito urbanistico-insediativo viene ritenuto secondario, residuale e spesso del tutto incontrollato e non  si allarga l’orizzonte al quadro complessivo dell’area urbano-metropolitana (che è quello che dovrebbe “governare” un vero Piano di Governo del Territorio) e si continua, invece, senza alcune visione generale di quali altre aree potrebbero essere coinvolte nella logica di perequazione soprattutto della localizzazione dei parchi urbani e grandi servizi territoriali (tanto sbandierata da urbanisti e amministratori di tendenza, ma quasi mai realmente praticata).